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Canone e clausola risolutiva: tolleranza del locatore e inefficacia


Sintesi

Il locatore riceve il canone oltre il termine stabilito rendendo inoperante la clausola risolutiva. Il creditore per riattivarne l'efficacia deve, con una nuova manifestazione di volontà richiamare il debitore all'esatto adempimento dell'obbligazione.


Caso

Il locatore aveva manifestato, a seguito dell'inadempimento del conduttore, la propria volontà di porre fine alla tolleranza con una lettera del dicembre 2009. 
Alla lettera, senza riscontro, seguì l'azione giudiziaria per la convalida di sfratto in forza della quale il conduttore pagò con riserva di ripetizione, sostenendo di nulla dovere. In definitiva, correttamente la Corte di merito ha confermato la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore anche sotto il profilo soggettivo.


In appello

La Corte aveva corretto la motivazione del primo giudice, che:

  • aveva dichiarato risolto, ex art. 1453 c.c. e art. 1455 c.c., il contratto di locazione per la morosità nel pagamento dei canoni di locazione.
Art. 1453. (Risolubilita' del contratto per inadempimento). Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro puo' a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. La risoluzione puo' essere domandata anche quando il giudizio e' stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non puo' piu' chiedersi l'adempimento quando e' stata domandata la risoluzione. Dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non puo' piu' adempiere la propria obbligazione.

Art. 1455. (Importanza dell'inadempimento). Il contratto non si puo' risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra.

In Cassazione

La Suprema Corte, rigettava il ricorso osservando che, nel giudizio di appello, si era discusso sulla gravità dell'inadempimento sotto il profilo soggettivo e, al fine di sostenere la mancanza di tale gravità, il conduttore si era difeso mettendo in rilievo la tolleranza del creditore.
Nel merito, la Corte, rilevando la cessazione della tolleranza ha richiamato la giurisprudenza relativa alla reviviscenza della efficacia della clausola risolutiva espressa attraverso la manifestazione di volontà fatta al debitore di adempiere esattamente all'obbligazione.


Sentenza Cassazione civile
 sez. III, sentenza 27 settembre 2016
 n. 18991


Modello verbale di seconda udienza sfratto

MODELLI

La pratica nello sfratto per morosità;


Esempio da scrivere in verbale:


E' presente per il locatore l'Avv.____________, il quale dichiara che ad oggi ancora persiste la morosità del Sig.____________, non avendo quest'ultimo adempiuto, nei termini indicati dal provvedimento disposto in data __/__/____, al pagamento dei canoni non riscossi e delle spese processuali sostenute. Si chiede, pertanto, che venga pronunciata ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva ex art.665 c.p.c., fissando la data per l'esecuzione. A tal proposito si fa rilevare che secondo quanto disposto dall'art. 56/2°comma L. 392/78 "Nelle ipotesi di cui all'art. 55, per il caso in cui il conduttore non provveda nel termine assegnato, la data dell'esecuzione non può essere fissata oltre 60 giorni dalla scadenza del termine concesso per il pagamento", che nel caso che trattiene era stato fissato per il __/__/____.

Seconda udienza: nel caso appena indicato, tutto viene rinviato ad un’altra udienza nella quale il locatore (anche nel tramite dell'avvocato) dichiara ancora una volta il persistere della morosità nonostante i 90 gg. concessi. Tenendo conto in questa sede di alcune considerazioni che ritrovate nel verbale qui a fianco.


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Modello verbale di prima udienza sfratto

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La pratica nello sfratto per morosità;


Esempio da scrivere in verbale: UDIENZA del  __/__/20__


E' presente per il locatore l’Avv. ______________, il quale si riporta al proprio scritto difensivo opponendosi ad ogni contraria avversa eccezione e deduzione. Dichiara che la morosità del Sig. _______________ persiste ed ammonta, in data odierna, ad € ______,00 per i mesi di __________ 20__ e ________, . Pertanto, chiede che sia convalidata l’intimazione di sfratto nei confronti di _____________ relativamente  all’abitazione sita in __________ alla via _____________ e che venga emesso decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni scaduti e da scadere sino all’esecuzione dello sfratto. In caso di opposizione, si chiede la pronuncia di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. con la fissazione della data per l’esecuzione, con condanna del conduttore dei canoni scaduti e da scadere sino al rilascio.



N.B. sulla richiesta dei decreti ingiuntivi si analizzi la solvenza del conduttore. Perché, a seguito della loro emissione (con formula esecutiva) consegue  il pagamento della tassa di registro. Se persiste il dubbio, per evitare oltre al danno (il mancato pagamento dei canoni) anche la beffa (la tassa di registro), si consiglia di concentrarsi sul rilascio dell'immobile dal momento che nulla vieta al locatore di poter agire per i decreti ingiuntivi anche successivamente ai sensi dell'art. 669 c.p.c.. 

Modello verbale di seconda udienza

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MODELLI

TRIBUNALE DI __________________________
INTIMAZIONE DI SFRATTO PER MOROSITA’
CON CONTESTUALE CITAZIONE PER LA CONVALIDA
E RICHIESTA DI INGIUNZIONE DI PAGAMENTO

Modello richiesta forza pubblica


MODELLI

TRIBUNALE DI _______________________

UFFICIO NOTIFICAZIONI ESECUZIONI PROTESTI



           
Al Dirigente e/o Funzionario Responsabile

Modello preavviso di rilascio art. 608 c.p.c.


MODELLI

TRIBUNALE CIVILE DI ____________________

COMUNICAZIONE EX ART. 608 C.P.C.

Modello messa in mora mancato pagamento canoni di locazione


al Sig. ____________________________
Via _____________n __
cap______ ______________ (__)




Oggetto: costituzione in mora per mancato pagamento dei canoni di locazione

Procedura di sfratto per morosità art. 658 c.p.c.

sfratto per morosità - praticando il diritto

a cura dell' Avv. Aniello Maiese

PROCEDURA

La lettera di messa in mora non è necessaria per l'avvio del procedimento di convalida di sfratto ed inoltre:

Cassazione civile sezione III, 13 marzo 2007, n. 5836 - Anche per i crediti derivanti da fitti e pigioni non è necessaria - ai fini della decorrenza degli interessi - la costituzione in mora quando il termine per pagare è scaduto e la prestazione deve essere effettuata nel domicilio del creditore. (cfr. art. 1219 del codice civile)


Come richiedere un Decreto di Liquidazione delle spese esecuzione ex art. 611 c.p.c.

sfratto
A cura dell'Avv. Aniello Maiese
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Completato l'iter dell'esecuzione, quando cioè finalmente sarete riusciti a far eseguire il provvedimento di rilascio dell'immobile, l'Ufficiale Giudiziario redigerà (contestualmente) un verbale di rilascio nel quale indicherà tra le altre cose le spese anticipate dalla parte istante. 
A questo punto:

Esecuzione sfratto art. 605 c.p.c.

esecuzione
a cura dell'Avv. Aniello Maiese

Ottenuto il provvedimento di rilascio dell'immobile inizia la fase successiva, nella quale è ricompresa anche l'esecuzione dello sfratto. 

fattispecie dell'esecuzione per consegna o rilascio, ai sensi dell'art. 605 c.p.c.

Ai sensi dell'art. 2930 c.c. "Se non è adempiuto l'obbligo di consegnare una cosa determinata, mobile o immobile, l'avente diritto può ottenere la consegna o il rilascio forzati a norma delle disposizioni del codice di procedura civile [c.p.c. 605 ss.]".
  • Notifica titolo esecutivo e del precetto rilascio immobile, contenente l'invito a rilasciare l'abitazione entro il termine di 10 gg. (salvo diverso termine disposto nel titolo esecutivo) e la descrizione sommaria dei beni stessi. Ci si procura le copie autentiche necessarie per la notifica nei seguenti modi:

Di seguito sono indicate le diverse situazioni da affrontare, dovute alle differenze tra i diversi provvedimenti, per ottenere un titolo esecutivo munito della formula esecutiva così da poter procedere con la realizzazione del precetto e conseguente notifica:

Sfratto per morosità art. 658 c.p.c.

sfratto

leggi: la pratica nello sfratto per morosità


La procedura introdotta ex articolo 658 c.p.c. può essere utilizzata esclusivamente nell’ipotesi in cui il conduttore si sia reso inadempiente nel pagamento dei canoni. Inoltre, è da considerarsi alternativo (stesso discorso vale per tutte le procedure di sfratto ex art. 657 e ss. c.p.c.) a quello ordinario (art. 447 bis. c.p.c.), caratterizzato dalla sommarietà del giudizio.


  • Ipotesi ulteriori: